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重磅:地王成“地亡” 开发商跑路潮倒计时?

作者:段干读    发布时间:2019-06-29 13:19:01    

以前一提“地王”,房企就像拿了奥斯卡影帝,牛X的不得了 房企“大跃进” 2016年被房地产业内人士称为“地王年”这一年,全国共诞生了350宗地王,房企争食异常激烈 2017年,房企仍旧“大跃进”,据中原地产数据显示,今年前10个月,50强房企拿地金额已经超过2万亿元 以万科为例: 17年7月,万科在广州砸下551亿元,收购了包含多幅广州核心区地块的“广信资产包”;随后,又牵头大手笔收购了新加坡著名的物流地产企业普洛斯,涉及总金额达到116亿美元 据“国际金融报”报道,万科的资产负债率已创历史新高,举债发展的步伐明显加快但即便万科如此卖力拿地,仍旧是落后于人 根据“克尔瑞”统计的今年前8个月新增土地前三十名开发商的情况,万科在新增土地“建筑面积”上只能排到第五也就是说,越是大房企越是激进! 截至2017年9月底,A股136家上市房企负债合计超过6万亿元,同比增加1.4亿,增幅23.21%万科、绿地控股和保利地产负债均超过5000亿元,分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元 什么概念 《好奇心日报》统计了129家A股以及5家港股房地产企业披露的上半年债务情况,超过1/3净负债率超过100%,这意味着这些公司的股东权益无法偿还负债,公司处在高危运行的状态 一般来说,开发商从拿地到建成房子销售,周期是3年左右也就是说,这些开发商不相信这轮调控能延续超过3年而且坚信:3年后房价“没有最高、只有更高” 地王成败局 但这种"大跃进"的口号,有遭遇滑铁卢的隐患 在今年11月,北京土拍市场出现了一个大新闻——北京土地流拍了更戏剧的是,原本报名参与竞拍的碧桂园并没有前来参加竞拍 什么意思 就是说,甚至连过去一地难求的北京,作为楼市风向标的北京,卖的地都可能没人要了虽然说地理位置占了一部分因素,但这背后传递的信号无法忽视:楼市已经走向下行通道 原本人声鼎沸的土拍现场现在变得冷冷清清,因为地王已成败局 (1)50宗“地王”仅有一成入市 在克而瑞最近的一篇研究分析中,选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析 结果显示50个地王项目只有7个已开盘,有29个已开工未开盘,一年过去之后,仍有多达14个项目处于未开工的状态,集体患上了拖延综合症 不仅如此,在36个开工“地王”中,仍有八成尚未开盘,从已开盘的7个地王项目来看,也面临着盈利的难题 (2)入市即亏本 因部分地王项目拿地成本过高,“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜 在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下,高端产品入市很难有较高的溢价空间,这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因 并且,这些地王项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市也是2017年政府“控房价”的重点,板块限价甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本 开发商也会跑路 最近,南京有个名叫“京奥港未来墅”的楼盘出名了 被爆自帖“封条”停工,项目欠了两千多万工程款,还有一笔34亿的融资即将到期境遇凄惨,成为南京第一个亏本甩卖的地王 在2016年4月15日,经61轮竞拍,京奥港以47.6亿摘得麒麟G09宅地,楼面价22353元/平,成为区域新地王“面粉价格超过面包”,彼时周边新房在售价仅1.6到1.8万/平左右,溢价率超100% 按照京奥港公司的计划,2016年11月项目开盘,预售均价4万元/平但万万没想到,今年9月楼盘的销许均价仅25715-25993元/平,房价只比楼面地价高出3000多元/平 也就是说,单就这一个项目,这家房企就亏了几十个亿,堪称致命! 很多人,天真的以为:开发商做项目不会亏钱,更不会倒闭但情况并没有想象中那么乐观 2012年前后,上一轮调控期,因为市场成交量低迷,长沙几个项目停工,最后由政府出面寻求接盘企业当然,如果项目没有开始预售,没有涉及到“小业主”,政府都懒得理你,生死由命 有好几个小开发商最后就因为资金链断裂都选择跑路了,有的项目,比如湘江700,到现在业主们还没有入住,真是掉坑里了 2014年的楼市,也曾迎来一轮房企倒闭潮仅2014年3月份,被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起17年6月,“中国房地产百强企业”之一的深圳奥宸地产也传出资金链断裂传闻,员工爆出被欠薪3000万 目前来看,2018年房企的日子恐怕也不会好过 在经历了2016、17年大肆扩张后,地王成“地亡”,2018年国内大型房企业绩将会大幅滑坡,这主要是房地产政策持续发酵会影响到房企的业绩 同时,众多房企在2016年发债,那时发债成本低,债务平均2年多就到期了,这也就意味着2018年、19年房企将面临债务集中到期的风险,还本付息的压力将会拖跨房企的现金流,成为压垮房企的最后一根稻草,可能会有一大批房企将倒在2018年寒流之中 因此,2018才是房企真正的生死挑战之年,现在,

 

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