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谁在坚持地产调控?

作者:池裱钩    发布时间:2018-01-04 15:23:17    

7月下旬开始,国务院八个督查组奔赴全国16个省(市),专项督查地产市场调控政策的落实情况;此前一周,国土资源部召开视频会议,提出坚决防止房价反弹、进一步加大土地供应力度,要求各地不得擅自调整放松调控政策 中央政府大规模开展督查工作的背景,是市场回暖,以及各地政府层出不穷地冒出“不听话”政策 房价在环比连跌八个月之后重拾增长国家统计局数据显示,6月全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨城市达到25个,较5月增加了19 个中国指数研究院发布的报告显示,7月全国100个城市(新建)住宅平均价格比6月上涨0.33%,其中70个城市环比上涨,只有30个城市环比下跌 在北京和广州等大城市,“地王”也重现市场,买卖双方对于房价继续回调的预期开始逆转 让开发商看到“希望”的,是地方政府悄悄敞开的“绿色通道”—— 7月16日,深圳首次启动住房公积金贷款,最高80万元贷款和低于银行商业贷款的利率,刺激当地楼市 7月23日,南京市出台定向“购房补贴”新政,放宽“321”人才购房限制和松绑公积金贷款的举动,被看作是变相放松楼市调控 此外,普通住房标准降低、限购政策到期不续、税费优惠等变相微调救市政策在各地频频出现地方政府一方面表态严守中央政策红线,一方面积极推出“擦边球”办法,在上级政策压顶和财政困顿之间努力寻求平衡 此次督查工作已近尾声,上海、义乌等多地微调政策被收紧从各地情况看,国务院督查组对超过半数的省市楼市调控落实情况予以肯定,同时以提醒、建议等方式,对湖北、湖南、河北、山东等省提出批评 “我们圈子里有个说法,2011年,是温总理PK开发商;现在,是温总理PK地方政府”在上海一大型房企的副总裁看来,地方政府日子不好过,会想办法增加土地交易的活跃度另一方面,地方政府不敢在敏感时期出现高地价,“我们不敢说春天来了,但是看到了希望” 一位接近中央决策层的人士则向财新记者表示,目前中央正在酝酿新的政策,“现在中央对地方政策执行情况监督的很严,哪有反弹就去压” 地方财政难支 地方政府正在经历财政压力的煎熬中国指数研究院统计显示,今年上半年各地土地出让金收入明显下降,全国300个城市土地出让金总额6525.98 亿元,较去年同期10598.24亿元下降38%其中,上海从前两年的第一名滑落到第九名,出让金总额184.2亿元,仅为去年同期四成;北京今年跌出前十,出让金总额仅144.88亿元,较去年同期减少55.65%;广州上半年土地出让金收入94.58亿元,同比下降42.2%,减收69.05亿元 财政部公布,2012年1月-6月,与房地产相关的税收收入下降1月-6月契税、房地产营业税同比分别下降9.9%和8.5%,比去年同期增速分别回落37.4和27.9个百分点 世联地产今年初完成了一份报告,通过测算城市土地财政的依赖程度指出,最有意愿政策微调的是二三线城市,“他们对土地财政的依赖程度最高,而且依赖度排在前十位的城市,都是去年传出要被限购限价的城市,或地方政府蠢蠢欲动取消限价限购的城市” 在2009年-2010年楼市最好的时期,一线城市在全国总销量的占比不足20%,二三线城市则是新房产品交易和土地开发的主力但长达两年的楼市调控,让二三线城市土地财政的收入锐减“我们前段时间调研一个城市,它现在的财政缺口已达到60亿元”中原地产策略总监周曜告诉财新记者,“我们去常州考察,发现常州税收收入是负增长的,地方政府压力很大,不敢上报珠海、杭州财政都非常吃紧” 过去几年,地方政府的资产负债表持续扩张,事业单位、公务员待遇增长,基础设施长期投资等,均加大了地方政府财政支出,地方政府偿债能力受压 事实上,为地方政府财政纾困,中央亦做出相应的政策调整,比如允许地方债发行,松绑城投债等但地方政府对土地财政的高度依赖积重难返 “现在政府在加紧收税”上述上海房企负责人告诉财新记者,在税源好的年份,当年税收指标完成后,地方政府会主动要求把一些部门项目放到第二年核算,但眼下,“恨不得各种税都收,预售账款要收税,符合政策的清退也不退,入库的门槛非常高” 从政府的收税冲动中,开发商意识到“地方政府没钱了”“没钱就没办法再紧了,不紧,对我们来说,就是松”该负责人说道 曲线救市 7月23日,南京市出台定向“购房补贴”新政,即《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》《意见》明确表示,为鼓励扩大内需、拉动南京房地产消费,对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持当天深夜政府相关部门紧急辟谣未放松限购,隔天国务院督察组便已抵达扎眼的放宽 “321”人才购房限制和松绑公积金贷款的举动,让南京成为地方政府博弈调控政策典型,外界质疑南京市假借招纳人才之名,行“放松限购”之实 与购房补贴相对应的,是过去一个月南京政府一共推出了51宗地块,表明南京政府迫切希望促进房地产消费 近半年来,已陆续有数十个城市进行了花样繁多的楼市政策微调使用最多的方法就是降低普通住宅标准、实施税费优惠以及购房补贴等2012年1月以来,北京、上海、武汉等多个城市陆续对普通住房标准进行调整调整后,普通住房范围扩大,意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠 以上海为例,上海市将多年没有变动的普通住房划分标准进行调整,门槛设定为:内环线以内标准为330万元/套以下,内外环之间为200万元/套以下,外环以外为160万/套以下,较2008年的标准分别提高85万元、60万元、62万元 此外,今年以来,上海市传过五次限购政策变化的消息2月中旬,“上海市居住证满三年可购二套房”的做法被上海市政府发文叫停5月之后,又有四条趋紧政策解读出炉,分别是“沪籍单身人士不得购买二套房”“补缴社保购房不予承认”“非沪籍单身人士不得购房”“酒店式公寓属于限购范围”财新记者了解到,上述官方表态禁止的方法,都是绕开限购政策的“擦边球”,在部分区县悄然运行已久德佑地产的相关负责人告诉财新记者:“上海最初限购政策留有很多 ‘漏洞’,市场不好时,这些‘漏洞’就被允许使用,旨在扩大交易量被揪出来,就严格一点” 比如,上海市限购政策仅规定“沪籍家庭可购两套,非沪籍家庭限购一套”,并未限制单身人士购房,此后相当长时间里,单身购房成了模糊的政策地带,沪籍和非沪籍也有不同待遇 在国务院督查组到达上海前,上海市政府7月26日发通知重申,要求严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策上海市市长韩正承诺 “确保全年房价稳中有降”上海成为此次督察省市中“反应最快”的城市北京市也迅速表态,北京市住建委相关负责人在督查期间表示,对五六月份楼市回暖情况,住建委及时对企业约谈和告诫,为使北京房价合理回归,北京将继续从严执行住房限购政策在实际操作层面,北京市则在今年年初调整了普通住宅标准,新标准继续按房屋区位设定,标准最高的四环内北部地区达到38880元/平方米,最低的六环外地区达到17280元/平方米 深圳则推出了从未有过的住房公积金贷款政策此前,深圳刚刚放宽针对大学生的入户条件;在武汉,特殊人才不限购,只要想办法达到特殊人才标准,则可以巧妙地打破限购政策的限制 “限购政策的执行层面是掌握在各个市、区房管局,可操作空间很大,尺寸掌握在地方政府手中”德佑地产董事张剑东告诉财新记者 广东某市政府甚至在一份2012年房地产调控报告中提出,在国家房地产调控政策未现放松的前提下,地方政府很难突破国家政策框架调整地产政策,但考虑到国内外经济形势变化,预测中央楼市调控会有所放松,届时“我们要做好限购、限贷等政策微调的储备工作” 问责机制缺位 国务院督查组在浙江督查期间,“义乌市限购政策已停用七个月”的消息见诸报端经查,义乌市原定的限购政策截止日期是2011年底,到期后并未有续延政策出台在实际操作中,很多楼盘已经不再受限购约束,可以任意买卖 消息发酵后,义乌市立刻宣布继续执行限购政策浙江省建设厅随后表态,将严格问责相关负责人7月20日,广东省政府也下发急电通知,有变相放松房地产政策调控的市地区域,相关负责人将被问责、约谈 2011年政府工作报告已指出有关部门要加快完善房地产调控的巡查、考评、约谈和问责制度7月,温家宝总理在江苏常州调研时强调,加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系 尽管中央三令五申强调要坚持调控,地方违例也偶有发生,但尚未见到有地方政府负责人受到处分,最坏结果是微调政策被中央政府叫停或者撤销7月23 日,中国社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》认为,房地产调控目标并未制度化和长期化,表现在没有追究2011年调控目标没有实现的部门的责任,问责制没有兑现;2012年没有延续上年各城市确定调控目标的要求,使得问责制无法实施;而针对一些城市微调调控政策、变相放松限购或者实施土地炒作也没有进行责任追究 “房地产涉及贫富分化、土地财政、央地关系等诸多层面”一位接近决策层的人士曾告诉财新记者,中央不会放松调控政策,但囿于整体经济环境,调控加码的可能性也不大,“未来更多会以督查组的形式进行单点灭火” 国务院此次派出八个督查组,对16个省(市)开展专项督查财新记者从参与调查的银行内部获悉,国务院督查组在上海期间,对上海地区的万科金色华亭苑、龙湖好望山、同润山河小城等楼盘的银行房贷业务进行定向检查,内容包括:与经办客户经理面谈,了解银行对借款人是否满足贷款条件的认定标准、对贷款资料的要求、差别化房贷政策执行情况、二套房政策掌握情况等;了解银行房贷政策落实情况、银行内部有无发现风险、控制风险的内控机制等 “与之前很快被叫停的芜湖、珠海、中山等地的微调政策相比,南京市的‘人才政策’更加讨巧,其切入角度是引进人才,符合国家的人才政策,也不违反限购政策南京的示范效应或许会让其它的地方政府更加‘聪明’” 同策咨询研究中心总监张宏伟分析到 在已经公布的督查结果汇报中,国务院督查组对超过半数的省市楼市调控落实情况予以肯定,“各地虽然出台了不同程度的微调楼市政策,但是都未涉及限购限贷这一红线所以各地的执行情况都比较良好” 地方如何挑战中央房地产市场调控政策 ● 佛山 2011年10月11日,解禁限购令,一天被叫停 ● 义乌 2011年末,限购到期不续,2012年8月初恢复限购 ● 芜湖 2012年2月,发布购房补贴政策,三天即被暂停 ● 中山 2012年2月起,限价令悄然解禁,后被叫停 ● 上海 2012年2月至6月,相继发布五条房地产市场“纠错”政策 ● 扬州 2012年5月,奖励特定购房群体 ● 河南 2012年6月,出台新政救市,几天后被叫停 ● 珠海 2012年7月13日,松绑限购令,半天即被叫停 ● 深圳 2012年7月16日,首次启动住房公积金贷款 ● 南京 2012年7月23日,

 

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